+7 (812) 385-72-85 info@infocorps.ru

Покупать квартиру в строящемся доме рискованно, хотя однозначного мнения нет. Мы можем купить готовую квартиру или вложить средства на ранних этапах строительства и сэкономить. Совмещение долевого участия с ипотекой снизило барьеры для покупки жилья.

Проблемы начинаются при возникновении сложностей у застройщика. Стоит отметить, что не все эти сложности связаны с желанием наживы и низкой эффективностью работы – общество привыкло воспринимать строителей как состоятельных людей, у которые всегда есть свободные средства. С 2010 года мы исследуем строительные компании, включая застройщиков, у большинства есть много общего:

  • Компания не обладает достаточными средствами, чтобы самой построить жилой квартал: нужны либо крупные банковские кредиты, либо средства дольщиков – лучше совмещать оба источника финансов
  • Строительство жилого квартала – продолжительный проект, требующий грамотного планирования и регулярного финансирования; иначе сроки будут срываться
  • По мере строительства могут появляться дополнительные обязательства: построить школы, больницы или другую социальную инфраструктуру – эти расходы также ложатся на застройщиков

Я не пытаюсь идеализировать застройщиков и понимаю важность инфраструктуры, особенно в новых районах – эти наблюдения нужно учитывать, когда покупатель оценивает перед покупкой конкретные варианты. Самое плохое, с чем может столкнуться застройщик – это изменение правил игры.

Например, компания строит два жилых комплекса. Один готов на 90%, другой находится на стадии фундамента. Новый комплекс успешно привлекает средства: дольщики выстраиваются в очередь, чтобы со скидкой купить будущие квартиры. Проблема возникает с первым комплексом: квартиры практически распроданы: на данном этапе доля свободных квартир не превышает 25-30%, и в основном это двух- и трёхкомнатные квартиры, а они не пользуются особенным спросом. Раньше застройщик мог перенаправить средства с нового комплекса и на них достроить первый объект, а сейчас у них связаны руки.

Усугубляет ситуацию необходимость выплачивать штрафы за нарушение сроков сдачи объекта, то есть нужно быстро находить дополнительные средства, вероятно, кредитоваться в банке. Наличие собственного или хотя бы дружественного банка помогает застройщикам, но не спасает от всех проблем. Не будем забывать, что в то же время Банк России отзывает банковские лицензии за выдачу неликвидных кредитов.

Изменения в закон должны были защитить дольщиков от произвола строителей, которые финансируют одни объекты за счёт более новых. На практике это привело к своеобразной шоковой терапии: деньги потрачены, а компенсировать их новыми уже нельзя.

Фонд долевого строительства

21 июля 2017 г. Государственная дума рассматривала законопроект о формировании компенсационного фонда долевого строительства. Правила игры заметно изменятся, и получить разрешение на строительство смогут те, кто будет удовлетворять нескольким условиям:

  • Наличие опыта не менее трёх лет в строительстве многоквартирных домов в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика
  • Наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 квадратных метров недвижимости в многоквартирных домах
  • Наличие на расчётном счёте не менее 10% проектной стоимости объекта строительства, учитываются только те средства, которые находятся на счетах в уполномоченном банке
  • Отсутствие обязательств по кредитам, кроме целевых кредитов на строительство

Кроме того, застройщик не сможет одновременно строить по нескольким разрешениям, а основные участники проекта (застройщик, заказчик и генеральный подрядчик) должны будут иметь счета в одном уполномоченном банке. Административные расходы не смогут превысить 10% стоимости строительства, что должно ограничить объём маркетинговых расходов, заработных плат и обналичивания денежных средств.

Прогнозируемые отчисления составят порядка 1,2% от каждого договора долевого участия, хотя этих средств недостаточно для достройки незавершённых объектов.

Перспективы для рынка

Закон предсказуемо ударит по среднему строительному бизнесу: компаниям с несколькими объектами и даже собственными банками. Небольшие игроки будут уходить с рынка, продавая формальный опыт и уже сданные метры инвесторам, которые будут вкладывать средства в новые строительные бизнесы. Вероятно, это приведёт к непрозрачности деловой репутации строительных компаний: после 1-2 смен владельцев разобраться в том, насколько компании исполняет обязательства, будет сложнее.

По аналогии с небанковскими кредитными организациями появится рынок юридических лиц, соответствующих требования законодательства.

Стоимость готового жилья едва ли существенно возрастёт: рынок и так достаточно конкурентный, а способность граждан приобретать недвижимость сегодня не настолько высока, как предложение на этом рынке. Скорее мы считаем, что снизится разница между готовой недвижимостью и инвестициями на стадии фундамента. Сегодня экономия при покупке строящегося жилья связана с уровнем риска. Чем выше риск инвестиции, тем выше её доходность. Новые требования снизят риски дольщиков и награду снизится до уровня банковского депозита + 2-3%.

Анонс новой услуги

Компания «Инфокорпус» с 2012 г. проверяет контрагентов для средних и крупных российских предприятий. В контексте изменения законодательства и в целом сложной ситуации на рынке жилого строительства с августа 2017 г. мы запускаем новую услугу – проверка благонадёжности застройщика и оценка рисков покупки нового строящегося жилья.